寧夏回族自治區(qū)人民代表大會常務(wù)委員會公告 第八十一號 《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》已由寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議于2010年12月3日通過,現(xiàn)予公布,自2011年2月1日起施行。 寧夏回族自治區(qū)人民代表大會常務(wù)委員會 二〇一〇年十二月三日
寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例
(2010年12月3日寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會 常務(wù)委員會第二十一次會議通過)
第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,改善居民生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,結(jié)合自治區(qū)實際,制定本條例。 第二條 本條例適用于自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 第三條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者負責(zé)物業(yè)監(jiān)督管理工作的部門(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)行政主管部門)負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 環(huán)保、價格、規(guī)劃、公安、民政等有關(guān)行政主管部門,依據(jù)各自職責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,具體負責(zé)組織、指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。 第二章 前期物業(yè)管理 第四條 建設(shè)單位在銷售房屋前,應(yīng)當根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍,結(jié)合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域,并在房屋買賣合同中明示。 物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的,應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。住宅區(qū)和非住宅區(qū)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 第五條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備,建設(shè)單位應(yīng)當嚴格按照國家和自治區(qū)有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標準進行建設(shè)。 第六條 建設(shè)單位應(yīng)當為新建住宅物業(yè)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當符合下列規(guī)定: (一)建筑面積在五萬平方米以內(nèi)的,按不低于建筑總面積的千分之四配置,最少不低于一百二十平方米; (二)建筑面積超過五萬平方米的,除按照五萬平方米的千分之四配置外,超過部分按不低于千分之二的標準配置; (三)位于地面以上一至二層,具備基本裝修和水、暖、電、采光、通風(fēng)等功能,可直接投入使用。 物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有,任何單位和個人不得轉(zhuǎn)讓、抵押或者改變其用途。 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中,應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等規(guī)劃設(shè)計指標進行審查。房地產(chǎn)行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。 第七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽定前期物業(yè)服務(wù)合同,進行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)期限一般不超過兩年。 建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔。 建設(shè)單位銷售房屋時,前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當作為房屋買賣合同的附件。 第八條 建設(shè)單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用配套設(shè)施建設(shè)、設(shè)備運行管理等事項,提出與物業(yè)管理相關(guān)的建議。 建設(shè)單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時,應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。 建設(shè)單位應(yīng)當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi),與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù),并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。 第九條 辦理前期物業(yè)承接驗收手續(xù),建設(shè)單位應(yīng)當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料: (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料; (二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)印件、附圖; (三)竣工驗收報告以及竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料; (四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料(包括出廠合格證明),安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料,運行、維護保養(yǎng)記錄; (五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (六)業(yè)主名冊; (七)物業(yè)管理必需的其他資料。 建設(shè)單位應(yīng)當在《住宅使用說明書》中明確物業(yè)公攤面積和共有部分的范圍,并應(yīng)當寫入《房屋買賣合同》。 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除前期物業(yè)服務(wù)合同時,將物業(yè)服務(wù)用房以及上述資料移交業(yè)主委員會。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主身份的確認,以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權(quán)屬的有效證明為依據(jù)。 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共有部分實施共同管理,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前,應(yīng)當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見,并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。 第十三條 未設(shè)立業(yè)主大會,發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件,需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項。 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),交付業(yè)主的專有部分建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府書面申請成立業(yè)主大會。 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當自接到申請之日起六十日內(nèi),推舉業(yè)主代表擔任籌備組組長,組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組;I備組主要由業(yè)主代表組成,也可以吸收建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的代表各一人參加。 籌備組成員名單確定后,應(yīng)當將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。 籌備組應(yīng)當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。 第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起七日內(nèi),向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有和共有部分面積、建筑總面積等資料,并承擔召開首次業(yè)主大會會議所需費用。 第十六條 業(yè)主大會履行下列職責(zé): (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約; (二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員; (三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作,聽取業(yè)主委員會的工作報告,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定; (四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè); (五)籌集和使用物業(yè)專項維修資金; (六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施; (七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。 第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起二十日內(nèi),持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案: (一)業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉情況的報告; (二)業(yè)主大會決議; (三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則; (四)業(yè)主委員會委員名單。 街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當在五日內(nèi)將備案證明復(fù)印件分送縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。前款(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更時,應(yīng)當及時辦理備案變更手續(xù)。 第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),履行下列職責(zé): (一)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定; (二)召集并主持業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況; (三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同; (四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費用,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; (五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施; (六)組織、監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用; (七)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛; (八)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會成員實行任期制,有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費和成員的工作津貼應(yīng)當從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主負擔,具體辦法和標準由業(yè)主
|